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Zeit für Wohnen im Eigentum

Zahlt sich ein früher Start aus? Die Österreicher und ihre erste eigene Immobilie.

Nr. 30, 20. Februar 2013

Vier von fünf Österreichern sind der Meinung: Finanziell günstiger ist es, Wohneigentum zu kaufen, als ein Leben lang Miete zu zahlen.1 Drei Viertel sehen Eigentum als gute Investition. Den Schritt zum Kauf einer Immobilie wagen die Österreicher durchschnittlich mit 30 Jahren. Das entspricht genau dem europäischen Mittel. Die jüngsten Wohnungseigentümer sind die Briten: Im Durchschnitt steigen sie mit 25 Jahren als Immobilieneigentümer ein. Europas Spätzünder sind die Deutschen: Durchschnittlich 33 Jahre sind sie alt, wenn sie ihre erste Immobilie erwerben.

Schwieriger Weg zum Eigenheim

Auch wenn die Österreicher Wohneigentum für eine gute Sache halten, sind auch sehr viele pessimistisch, ob es für sie tatsächlich erreichbar ist, es zu erwerben. Fast drei Viertel sind der Meinung, dass es heute schwieriger ist, Eigentum zu kaufen, als noch vor 10 Jahren. Genau so viele sind besorgt, ob sich junge Leute Eigentum überhaupt noch leisten können. Damit sich der Traum von Wohnen im Eigentum vielleicht doch ausgeht, spart ein Viertel der 18- bis 24-Jährigen und 29% der 25- bis 34-Jährigen fürs Wohnen.2 Vier von fünf Österreichern sind der Meinung, dass Häuser teuer sind.

Jung mit Eigentum starten

Bereits jung mit Wohneigentum zu starten bringt zahlreiche Vorteile: Man spart unnötige Mietkosten. Die Kreditlaufzeit kann länger sein. Man investiert Geld in Wohnen und hat es so nicht für andere Konsumausgaben zur Verfügung. Die Nachteile sind natürlich auch zu beachten: Frühe Bindung an einen Ort. Man weiß nicht, wie sich die Lage entwickeln wird. Allerdings kann die Wohnung jederzeit wieder verkauft werden – vielleicht ohne großen Verlust, unter Umständen sogar mit Gewinn. Die TNS-Umfrage hat außerdem ergeben, dass Mieter in Österreich einen höheren Teil ihres Einkommens für das Wohnen reservieren müssen als Hauseigentümer. Das könnte auch der Grund dafür sein, warum sich Mieter oft so schwer tun, neben der Mietenlast zeitgleich für eine eigene Immobilie zu sparen.

Das ideale Wohnobjekt

Einen Kompromiss kann die klassische Eigentumswohnung bieten. Hier gibt es auch günstigere Modelle, die schon für junge Brieftaschen geeignet sein können. Statt der regelmäßigen Miete zahlt man den Kredit zurück. So wird bereits in jungen Jahren Eigentum aufgebaut. Sollte sich an der Lebenssituation etwas ändern, kann die Wohnung meist problemlos verkauft werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Eckdaten der Wohnung vorteilhaft sind. Vor allem zählen hier:

  • Lage
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur für den Alltag
  • Bausubstanz
  • Raumaufteilung

Gemütlich und durchdacht starten

Auch mit dem Kaufen zuzuwarten hat positive Aspekte. Je mehr Eigenkapital zur Verfügung steht, umso geringer ist die Kreditlast. Und umso bessere Konditionen können bei den Banken erzielt werden. Die Zukunft lässt sich vielleicht bereits besser planen; es ist nicht mehr so viel offen. Gleichzeitig allerdings wird in diesen Jahren des Wartens zur Miete gewohnt: Das heißt, es fallen Kosten an, die keinen Gegenwert aufbauen. Am Ende des Tages ist kein Vermögen da, aber die Ausgaben waren hoch.

Vergleich Kaufen und Mieten

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase sprechen finanzielle Argumente für den Kauf einer Immobilie und gegen reines Mieten. Klar zeigt das folgender Vergleich:

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Eigentum Miete
- Eigentumswohnung für 200.000 Euro. - Monatlich 700 Euro Kaltmiete.
- 90.000 Euro Eigenkapital - Jährliche Mietpreissteigerung von 1,5%
- Kredit über 130.000 Euro mit 3,4% Sollzinsen und 2% Tilgung/Jahr - 90.000 Euro Eigenkapital zu 2,5% angelegt
- Wertsteigerung des Objekts um 0,5%/Jahr
- Instandhaltung 0,5% des Kaufpreises/Jahr Im Rechenmodell entfällt die KESt.

Schon im ersten Monat spart der Käufer im Vergleich zum Mieter Geld. Er zahlt nur 585 Euro statt 700 Euro. Im Laufe der Jahre wird der Abstand wegen steigender Mieten noch größer. Bei einer Mietpreissteigerung von 1,5% pro Jahr wird die Miete in 30 Jahren auf fast 1.100 Euro gestiegen sein.

Nach 30 Jahren ist das Eigentumsobjekt entschuldet. Die Immobilie des Käufers ist nun 232.280 Euro wert. Der Mieter hat dagegen in 30 Jahren für seine Wohnung mehr als 315.000 Euro an den Vermieter überwiesen, ohne Eigentum aufzubauen. Parallel ist sein Sparguthaben von 90.000 Euro auf knapp 189.000 Euro gestiegen.

Stolperstein Eigenkapital

Haken beim Immobilienerwerb ist für junge Leute aber oft der Eigenkapitalanteil, den Kreditinstitute für die Finanzierung einer Immobilie verlangen. Derzeit sollten zumindest 30% vorhanden sein, lieber noch mehr. Konkret hängt der tatsächliche Bedarf von den sonstigen Sicherheiten ab. Ein sicherer Beruf mit einem geregelten Einkommen ist Banken sehr viel wert, weshalb sie bei der Finanzierung durchaus großzügiger sind.

Alternativen prüfen

Wer bereits konkret mit dem Erwerb einer Immobilie liebäugelt, sollte sich aber nicht auf den Kauf eines neuen Objekts versteifen. Second Hand-Wohnungen oder -Häuser sind oft günstiger als komplette Neubauten. Auch Genossenschaften bieten attraktive Möglichkeiten, die allerdings mit Wartezeiten verbunden sind.

Tipps für die Finanzierung

Vor dem tatsächlichen Kauf eines Objektes sollten aber die zwei Kernfragen geklärt sein:

  • Wie hoch darf die monatliche Belastung sein? Auf der sicheren Seite ist, wer nicht mehr als ein Drittel seines monatlichen Einkommens verbraucht.
  • Wie viel Eigenkapital ist verfügbar bzw. kann auf die Beine gestellt werden?

Daraus lässt sich feststellen, wie hoch die Kreditsumme maximal sein sollte. Abzüglich der Nebenkosten, die bei Eigentumserwerb anfallen, lässt sich das Preissegment der leistbaren Immobilien so rasch einschränken.

1 Umfrage des Marktforschungsunternehmens TNS im Auftrag der ING-DiBa, September 2012
2 Umfrage des Marktforschungsunternehmens TNS im Auftrag der ING-DiBa, November 2012

Pressekontakt

Patrick Herwarth

Pressesprecher
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